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陷阱购买协议陷入停车位,许多伪装租约只有20年



数据图

实际上,大量开发商使用公共停车位来销售或贡献利益,消费者在购买无法登记产权的停车位时可以轻松地进入开发商设计的法律陷阱。

法治周末记者戴秀辉

购买意味着您可能需要承担很多法律风险;如果你不买它,就意味着没有地方可以停放你的新车。

你是否买了停车位?这纠结在王志的心中,成了一个艰难的选择。

事实上,这不是王智所遇到的问题。

一位在房地产领域工作多年的销售人员告诉法律周末记者,房地产市场上有许多住宅区无法登记产权。开发商通常通过转让使用权来销售这些停车位。存在许多法律风险。

宜居研究中心智囊团研究室主任颜跃进提醒消费者,购买无法登记产权的停车位时,消费者必须谨慎,因为他们可能会陷入开发商设计的法律陷阱。

社区中的停车位不一定归开发者所有。

2016年6月,住在山东省某县的王志(化名)与他居住的地区的开发商签订了商品房销售合同。由于当时没有停车需求,为了节省住房费用,王志没有购买开发商出售的地下停车位。

不久前,王智买了一辆车。当汽车在手时,王智突然发现拥有自己的停车位已成为当务之急。

“由于社区外的街道停车位很少,我会考虑从开发商处购买地下停车位。但在了解了停车位的情况后,我不敢省钱。”王志说:“地下停车位是基本的。没有产权证,我签的协议也是租赁合同。销售人员告诉我,我想签订他们必须签订的合同,但拒绝卖掉它,但合同中有很多问题。“

事实上,社区停车位的所有权是王志心中的一个混乱:“事实上,我质疑开发商是否具有销售资格,因为停车位无法登记产权。但我不知道根据开发商的说法,业主自己应该拥有什么样的停车位呢?“北京安利律师事务所的律师宝华,对房地产和物业管理进行了深入的研究,告诉法治周末记者社区停车位是否可以登记产权。一个前提是是否有停车位的建设规划许可证。“有可能通过施工规划许可登记产权。”鲍华介绍说,“还有一些建筑规划许可证的情况,但不可能登记产权。例如,在人防工程规划中建造的地下停车位不能登记产权。“

那么,开发商拥有的所有住宅停车位的所有权是什么?答案是否定的。

北京金申律师事务所主任王雨辰告诉律师周末记者,至少有三起案件属于开发商所有权。

“停车位属于社区的公共支持停车位。产权属于所有业主。建筑规划中没有停车位的地方,例如车道和绿地,由开发商或物业公司私下转变为停车位。此类别也属于所有者。 “王雨辰说。

此外,王雨辰介绍说,还有一个属于国家的停车位,即建在人防工程上的地下停车位。人防工程是指分别建造的地下保护建筑,以确保战时人员和物资避难所,人防指挥和医疗救援。同时建设高层建筑人防工程是国家的强制性要求。

“这种类型的停车位开发商可以根据谁投资和使用它的原则使用停车位,但不能办理物业登记,不能出售,只能租用。”王雨辰说。

然而,尽管有关于停车位所有权的法律规定,但实际上存在不同的情况。

根据王雨辰的说法,实际上,大量的开发商使用公有停车位来出售或贡献利益,而且收益很大。 “但作为一个社区所有者,由于缺乏相应的专业知识,或者甚至知道开发商使用自己的停车位来获益,而且你必须为自己的东西买单,因此很难区分。”

购买协议中有许多陷阱。

停车所有权不是唯一的问题。

严跃进说,一些开发商将推广未售出停车位的销售,甚至规定“不要购买停车位以防止车主进入社区”,这使得许多车辆难以进入停车场,而且外面的道路社区已满。痛苦。

“这种情况是一种变相的形式,迫使要求业主以高价购买停车位,但他们的停车场购买协议有许多不可接受的霸主条款,并且有许多合法的陷阱。”严跃进说。

在这方面,王智还在开发商提供的停车位购买协议中找到了“一个小孩子”。例如,王志说,他所居住的社区显然是由某个公司的某个县支部开发的。土地使用权证书的所有者也是公司,但停车购买协议的卖方被“Some Co.,Ltd。”取代,“同时,合同规定如果有争议则不能由双方解决,必须到卖方所在的法院提起诉讼。“

“我已经检查过'某某公司的某个县分店'在我们县注册了,但'有限公司'在100公里以外的邻近城市。我们不要说开发商故意用另一家公司取代合同机构。无权使用土地的是将来100公里以外的邻近城市解决纠纷,“王说。

严跃进认为,虽然购买协议中有许多条款对业主不利,但有时业主会被迫接受开发商的强势地位。

“当我想与开发商修改协议的内容时,开发商告诉我,如果我想购买,我只能签署这份合同,或者拒绝出售停车位。”王志认为,开发商实际上签署了霸王格式。条款的方式,变相的形式迫使刚性需求所有者购买停车位。

变相租赁只有20年

相对于合同中的条款和条件,王雨辰提醒消费者要注意购买合同本身的问题,并警告开发商要“卖卖”。

“目前,社区停车位分为带产权证的停车位,没有产权证。对于没有产权登记的停车位,一般来说,它们都是人防工程的一部分,产权由国家拥有;或属于业主占用的停车位。产权归所有业主所有。作为非业主,开发商不能登记产权,也不能转让。“王雨辰说,”严格来自从法律角度来看,这种转让合同无效。“

王玉辰告诉记者,在实际操作中,一些开发商会欺骗业主,说即使他们无法申请业权证书,他们也会与业主签订停车场租赁合同70年,甚至写“停车场”租赁合同中的“空间”。权利的长度与地面建筑物的土地使用权相同,即70年,允许业主认为即使没有产权,停车位也可在70年内使用。

在王志提供的购买协议中,法治周末记者发现了类似的条款。该条款的内容显示为“使用停车位的权利时间与乙方购买的住所相同,并且所有者被完全认可且无异议”。“但事实上,租赁期为70年的租赁合同自21年以来一直无效。”王玉辰提醒说,“受中国合同法保护的租赁合同的最长期限为20年,超过20年。它们都是无效的,不受法律保护。此外,许多开发商实际上是项目公司,名义上属于某个大型集团,但在项目开发后不久,它可能会消失。“

那么,社区所有者应该如何识别社区的停车位是否属于所有者?

王玉辰建议,有关建设部门应通过信息披露的方式将建设工程规划许可证和附件附属于相关规划部门,并运用上述经济技术指标和图表来区分具体的规划情况。

“如果展示是公共道路或社区绿化,那么上面的停车位应由所有业主拥有;如果该计划表明它是一个非营利性的一揽子计划,它属于所有的所有者。“王玉辰补充说,有一种更简单的识别方法。如果停车位不是人防工程,开发商没有获得预售许可证,也不能申请产权,而产权通常由所有业主拥有。如果房东遇到停车位争议,他或她可以采取法律措施,如信息披露,非法调查和诉讼,以保护其合法权益。

这篇文章来自法治

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